Date: 26 juin 2018

Source: Commodafrica.com

Pas une semaine ne s’écoule sans que les nouvelles prouesses de la «blockchain » ne s’affichent dans la presse spécialisée mais également généraliste, signe que la société commence à percevoir le phénomène technologique à venir. Après avoir insufflé un renouveau technologique dans des secteurs aussi divers que porteurs tels que la finance, l’énergie, l’assurance ou bien encore la santé, voici venu le temps pour la blockchain d’ancrer son innovation de rupture dans le secteur foncier. Cédric Dubucq, avocat à la cour à Aix en Provence et co-fondateur de Lex 4, une légaltech de services juridiques en ligne pour l'Afrique, nous livre dans cette tribune les avantages de la blokchain pour la gestion foncière en Afrique et les obstacles à surmonter. 

Nombreuses sont les start-ups et autres ONG qui oeuvrent à enregistrer les titres de propriété sur ce grand livre comptable numérique qu’est la blockchain, dans le but de résoudre les conflits fonciers existants. Au Ghana, près de 90% des terres rurales ne sont pas répertoriées dans une base de données officielle et de nombreux citadins n’ont pas encore d’adresse officielle. En Afrique, le régime foncier manque aussi bien de clarté, que de réponses juridiques ce qui freine les entrepreneurs et les investisseurs internationaux faute à une sécurité encore trop fragile. Comment obtenir un prêt quand on risque de se voir déposséder du jour au lendemain ?
 Pourquoi investir s’il est impossible de prouver en cas de litige qu’on est effectivement le propriétaire d’un bien immobilier, d’un terrain ?

Devant ce constat alarmant, la blockchain[1] tente d’apporter une solution programmatique. Une bonne gestion foncière est non seulement un facteur de paix mais aussi un moyen efficace d’attirer les investisseurs. De leur côté,  les pouvoirs publics peuvent, en contrepartie de l’enregistrement fiable des données, fixer objectivement l’assiette imposable et procéder au recouvrement des impôts y afférents.

La désintermédiation par les smart contracts

L’innovation blockchain permettrait de digitaliser le cadastre et d'offrir ainsi une solution pérenne et fiable d’identification des terrains et immeubles. En pratique, la blockchain capture et enregistre chaque transaction, de manière permanente, tout au long de la vente d'une propriété. Cela permet une traçabilité et une transparence en temps quasi réel.

De façon générale, la blockchain peut donc potentiellement remplacer tous les « tiers de confiance » centralisés et permettre à terme une authentification décentralisée plus rapide et plus flexible que celles des registres fonciers tenus actuellement par les administrations publiques.

Des avantages mais des problèmes à résoudre

De manière générale, la blockchain simplifie l’enregistrement de propriété, facilite son accès et la transparence.
 Spécifiquement, en Afrique, l’absence de registres cadastrales fiables limite l'investissement dans l’ immobilier, l’agriculture ou encore e-commerce. la création de cadastres virtuels adossés à la blockchain pourrait apporter aux titres fonciers africains la crédibilité qui leur manque aujourd’hui en garantissant leur fiabilité. La technologie sécurise aussi les informations et en proposant une solution infalsifiable aux Etats de mettre en place une garantie de propriété, à l’abri de toute corruption ou malversation. Enfin, dès que les titres de propriétés seront sécurisés, il sera évidemment bien plus aisé pour les banques de les accepter en garantie et de prêter en conséquence.

Si la blockchain présente des avantages certains,  des problèmes sont à résoudre. Le premier d’entre eux est en Afrique au préalable l’important travail d’identification des véritables propriétaires fonciers afin d’éviter toute spoliation. Aujourd’hui, les utilisateurs de la blockchain sur laquelle est basée le bitcoin sont identifiés par un pseudonyme (une adresse attribuée par exemple). Cette méthode peut s’avérer être insuffisante pour acheter ou vendre un terrain, lorsque l’on sait que la loi exige une identification précise des différentes parties prenantes. Pour résoudre ce problème, la blockchain pourrait par exemple être synchronisée à un système d’authentification fort, à l’instar du système d’identification utilisé par les banques lors d’un paiement électronique. Comme le soulignant l’avocat spécialiste des fintech Hubert de Vauplane, lors du Paris Fintech organisé fin janvier 2017, « Une information de propriété inscrite sur le registre de blockchain vaut- elle propriété dans le droit ? Quelle force juridique accordée à cette technologie ? Une propriété inscrite sur ce grand livre numérique est-elle opposable à un tiers ? Tant de questions qui méritent d’être éclairées.

Le plus gros problème juridique réside dans l’administration de la preuve du cadastre. Pour autant, il faut noter que la preuve de la propriété immobilière est libre (en droit français). Ainsi, en cas de litige portant sur un droit de propriété immobilière, rien ne s’opposerait à priori, à ce qu’une partie au litige apporte la preuve de son droit avec des données issues d’une blockchain cadastrale. Il sera éventuellement nécessaire de recourir à des experts informatiques pour apporter la dite preuve. En outre, un consensus international sur la question serait le bienvenue pour asseoir une protection juridique à l’échelle internationale. La blockchain étant entièrement décentralisée, elle est donc partagée par des « pairs » vivant dans différents pays. Pour l’avocat Hubert de Vauplane, « il faudrait qu’un accord international soit trouvé sur la valeur juridique des opérations exécutées sur la blockchain, comme cela a déjà été fait pour les sites avec le protocole HTTPS dans les années 90 ».

Bitland, un projet promotteur au Ghana

Plusieurs projets sont en cours dans ce domaine. L’un des plus prometteurs est mené par l'ONG Bitland, basée au Ghana, et qui ambitionne de permettre aux institutions et aux personnes privées qui le souhaitent de permettre l'arpentage de leurs territoires et d'enregistrer leurs actes fonciers sur une blockchain via un formulaire disponible sur Internet. L’amorce engagée au Ghana sera certainement appelée à se multiplier sur le continent. Mais, la création d’un cadre juridique spécifique sera sans doute nécessaire et demandera du temps.

A l’avenir, il ne devrait pas être étonnant de voir que de plus en plus de gouvernements et d’administrations se pencher sur cette utilisation afin de simplifier leur organisation et améliorer leur transparence vis-à-vis des citoyens... A n’en pas douter, la jeunesse du continent africain saura trouver les synergies gagnantes de cette technologie démocratique.

[1]«La blockchain est une technologie de stockage et de transmission d’informations, transparente, sécurisée, et fonctionnant sans organe central de contrôle» (site Blockchainfrance). Autrement dit, il s’agit d’une base de données ou d’un « grand livre comptable » public, transparent et infalsifiable qui enregistre la trace ou l’historique de tous les échanges effectués entres ses utilisateurs depuis sa création.