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L’obiettivo del presente lavoro è quello di analizzare i principali fattori che influenzano il mercato immobiliare in Italia. Abbiamo esaminato in che misura e quanto velocemente i prezzi degli immobili residenziali abbiano reagito ad un cambiamento nei fondamentali. La conoscenza delle principali dinamiche
e cause nella formazione dei prezzi rappresenta infatti un buon punto di partenza per ogni valutazione e/o attribuzione di diritti edificatori e di politica di gestione del territorio. L’integrazione delle informazioni presenti nelle banche dati pubbliche rappresenta infatti un evidente obiettivo che non può non tenere conto del sostanziale sottoutilizzo dell’informazione disponibile.
Nel presente lavoro si è applicato ad un campione di valori immobiliari di livello regionale e riferito al periodo compreso tra il 2004 e il 2009, un modello Vector Autoregressive (VAR), al fine di consentire l’analisi delle determinanti sottese alla costituzione dei valori immobiliari. Tale tecnica ha consentito inoltre di stimare,
attraverso l’introduzione di appropriate variabili dummy, anche l’effetto di una particolare normativa finalizzata a incrementare la trasparenza del mercato stesso. Lo studio, innovativo sul panorama italiano, ha evidenziato un potente impatto dei valori delle aree edificabili e nel breve periodo anche dell’offerta di
nuove costruzioni mentre non è risultato significativo l’effetto del tasso di interesse sui valori di mercato residenziali. Un punto di particolare interesse è rappresentato dall’analizzare come i prezzi delle abitazioni abbiano reagito alla normativa fiscale adottata nel 2006. Si è riscontrato che i principali fattori esplicativi sono il reddito disponibile, l’offerta di nuove abitazioni, il numero di unità vendute, il tasso di disoccupazione e, in accordo con la letteratura, i prezzi delle aree. Quest’ultimo fattore è risultato essere uno dei più significativi specie dopo l’adozione della nuova disciplina fiscale del 2006.
