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La pratica estimativa italiana è caratterizzata da valutazioni basate su giudizi soggettivi formulati dai valutatori sulla base della loro esperienza e competenza piuttosto che sulla rilevazione di dati di mercato di immobili comparabili. Questa pratica intende sopperire alla carenza di informazioni sul mercato immobiliare e alla conseguente assenza di raccolte sistematiche di dati di mercato.
Questa tradizione si ritrova nelle stime catastali svolte per gli immobili rurali (1886) e per gli immobili urbani (1939). Il reddito catastale è stimato per un immobile rappresentativo ed esteso a tutti gli altri immobili con punteggi arbitrari (numeri puri). Il valore degli immobili è derivato dal reddito catastale con moltiplicatori fissi.
La proposta di riforma delle stime catastali (2013) prevede l’impiego di funzioni statistiche predeterminate piuttosto che gli automated valuation model applicati nel mass appraisal.
Vi sono dunque ampi spazi per razionalizzare le valutazioni. Per le valutazioni di mercato il processo di razionalizzazione si basa sul confronto tra l’expertise immobiliare e i metodi basati sulla rilevazione dei dati e sulla comparazione. Per le seconde il processo di razionalizzazione si fonda sull’applicazione statistica alle funzioni prefissate con la rilevazione di un campione di dati e lo studio dei rapporti secondo gli standard valutativi.
